(萨默林) 西南 (SOUTHWEST) 还是 (亨德森) 哪个地区的租金回报率更高 ？諮詢請電 #1 Ramon Wu吳 702-334-7767
(萨默林) 西南 (SOUTHWEST) 还是 (亨德森)
哪个地区的租金回报率更高 ???
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萨默林、西南拉斯维加斯 还是 亨德森，哪个地区的租金回报率更高？
关键假设
• 我将重点关注独栋住宅和公寓，因为这些是这三个地区常见的租赁房产。
• 购买价格和租金基于2025年初的数据（例如，中位数售价和平均租金）。
• 维护费、税费（内华达州房产价值的约0.8-1%）和空置率（约5-7%）在各地区相似，因此为简单起见，我将重点关注总收益率。
• 美联储降息（根据您之前的问题，到2025年底至少降息一次的可能性为60-80%）可能会将抵押贷款利率降至6%左右，从而刺激需求，并可能收紧租赁供应，进而影响收益率。
1. Summerlin租赁市场
概况：位于拉斯维加斯西北部的高档总体规划社区，以豪华住宅、便利设施以及毗邻红岩峡谷而闻名。深受家庭、专业人士和退休人士的欢迎。
• 购房价格：房屋中位价约为60万至70万美元（例如，2024年12月为70万美元，同比增长15.8%）。公寓/联排别墅的价格在35万至50万美元之间。Summerlin South（邮编89135）的价格更高，房屋均价在75万美元以上。
• 租金：
o 独栋住宅：每月 2,500-4,000 美元（3-4 居室，约 2,000-3,000 平方英尺）。
o 公寓：每月 1,600-2,500 美元（2-3 居室，约 1,200-1,800 平方英尺）。
o Summerlin South 的平均公寓租金为每月 2,381 美元（1,129 平方英尺），但独栋住宅的租金更高。
• 总租金收益率：
o 一套价值 650,000 美元的房屋，每月租金为 3,000 美元：（3,000 美元 × 12）÷ 650,000 美元 = 约 5.5%。
o 一套40万美元的公寓，月租金2000美元：（2000美元×12）÷40万美元=6%。
• 需求：需求强劲，主要受高收入居民（平均家庭收入100579美元，而全谷地区平均收入为68275美元）和经济增长（例如索尼斥资18亿美元打造的工作室）的推动。Summerlin South地区只有30%的家庭租房，因此租赁供应紧张，推高了租金。库存（3-3.3个月）对房东有利。
• 优点：需求旺盛、租金优厚、租户群体稳定（77%为白领）。封闭式社区和配套设施（例如Summerlin市中心）吸引了长期租户。
• 缺点：购买价格上涨导致收益率下降。业主协会费用（每月50-300美元）会降低净收益。经济衰退期间，豪宅市场可能会疲软（风险35%）。
2. 拉斯维加斯西南部租赁市场
概况：多元化地区，包括 Enterprise 区和邮编 89141 的部分地区（例如 Southern Highlands）。价格比 Summerlin 更实惠，拥有较新的开发项目，且主要面向家庭和投资者。
• 售价：房屋中位价约为 47.5 万至 52.5 万美元（例如，上个月为 47.5 万美元，上涨 3.3%）。公寓/联排别墅价格在 25 万至 35 万美元之间。价格比 Summerlin 更实惠，但比 Henderson 部分地区更高。
• 租金：
o 独栋住宅：每月 2,000 至 3,000 美元（3-4 居室，面积约 1,800 至 2,500 平方英尺）。
o 公寓：每月 1,400-2,000 美元（2-3 居室，约 1,000-1,500 平方英尺）。
o 附近 Rhodes Ranch/Sovana 的公寓平均租金约为 1,500-2,000 美元，但独立屋的租金为 2,200-2,800 美元。
• 总租金收益率：
o 一套价值 500,000 美元的独立屋，每月租金为 2,500 美元：（2,500 美元 × 12）÷ 500,000 美元 = 6%。
o 一套价值 300,000 美元的公寓，每月租金为 1,800 美元：（1,800 美元 × 12）÷ 300,000 美元 = 7.2%。
• 需求：强劲，邮编89141地区2025年4月售出1,614套房屋，新增房源1,477套（供应量为2.7-3.7个月）。投资者拥有全谷约23%的房屋，西南地区由于价格实惠且靠近拉斯维加斯大道，是租赁中心。“建后出租”项目体现了对长期市场的信心。
• 优点：较低的入门成本提高了收益率。不断增长的库存（环比增长8.05%）吸引了多元化的租户。中心位置适合短期和长期租赁。
• 缺点：较高的失业率（6.7%）可能会削弱租户群体。声望不如萨默林（Summerlin）可能会限制租金增长。
3. 亨德森租赁市场
概况：位于拉斯维加斯东南部，是一座以安全、优质学校和靠近米德湖而闻名的独立城市。对家庭、退休人员和投资者具有吸引力，拥有绿谷（Green Valley）和麦克唐纳高地（MacDonald Highlands）等社区。
• 购房价格：房屋中位价约为 46.5 万至 55 万美元（例如，2025 年第一季度为 50 万美元，同比增长 4-5%）。公寓/联排别墅价格在 25 万至 40 万美元之间。略低于西南地区，远低于萨默林地区。
• 租金：
o 独栋住宅：每月 2,000 至 3,200 美元（3-4 居室，面积约为 1,800-2,800 平方英尺）。
o 公寓：每月 1,400 至 2,200 美元（aacc2-3 居室，面积约为 1,000-1,600 平方英尺）。
o 公寓平均租金约为 1,400 至 1,800 美元，但绿谷地区的房屋租金为 2,300 至 2,800 美元。
• 总租金收益率：
o 一套价值 500,000 美元的房屋，月租金为 2,600 美元：（2,600 美元 × 12）÷ 500,000 美元 = 6.2%。
o 一套价值 300,000 美元的公寓，月租金为 1,900 美元：（1,900 美元 × 12）÷ 300,000 美元 = 7.6%。
• 需求：非常强劲!
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